Jaarverslag 2018

Paragrafen

Grondbeleid

Paragraaf Grondbeleid

In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf.

A. Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid 2015-2019 (raadsnummer 2015-453) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:

  • De ambitie om de stad op peil te houden met haar goede voorzieningen, veel werkgelegenheid en een divers samengestelde bevolking plaatsvindt in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers bijna niet meer voorradig (met uitzondering van Galecopperzoom);
  • Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;
  • Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;
  • We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;
  • De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;
  • Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;
  • De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;
  • Gelet op de huidige (financiële) omstandigheden en het gebrek aan grondposities we er in deze nota vanuit gaan dat het vertrekpunt van de gemeente Nieuwegein bij nieuwe ontwikkelingen een overwegend faciliterend grondbeleid is.

Eind 2019 zal de nieuwe nota grondbeleid aan de raad ter vaststelling worden aangeboden.

B. Uitvoering grondbeleid

Voor de uitvoering van het grondbeleid per plangebied wordt verwezen naar het programma Wonen en economie.

C. Financiële positie van het Grondbedrijf

De jaarstukken 2018 van het Grondbedrijf geven een uitgebreide uiteenzetting van het financieel resultaat van het Grondbedrijf. Integratie van dit resultaat in de gemeentelijke jaarstukken is zichtbaar in het programma Wonen en economie. Hieronder is die tabel nog verkort weergegeven:

Taakveld

L/B

Begr. 2018

Real. 2018

Verschil

Grondexploitaties totaal

Saldo

7.418

-2.145

-9.563

Begroot 2018
De kolom begroot kan als volgt worden uitgesplitst:

Taakveld

Begr. 2018

Primitieve begroting

Begroot

197

Najaarsnota 2018

Geboekt

7.220

Grondexploitaties totaal

Totaal

7.418

Realisatie 2018
De kolom realisatie kan als volgt worden uitgesplitst:

Taakveld

Real. 2018

Wijziging reserve Grondbedrijf als gevolg van raadsbesluit grex City 1-11-2018

-5.750

Werkeljk resultaat 2018

3.605

Grondexploitaties totaal

Totaal

-2.145

Werkelijk resultaat 2018
Het werkelijk resultaat 2018, los van het raadsbesluit over de grex City, is € 3,6 miljoen positief.
Met inachtneming van dit resultaat is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 01-01-2019 beschikbaar. Dit beeld is hieronder voor u weergegeven.

Het Grondbedrijf heeft een positief resultaat gerealiseerd van € 3,6 miljoen. Dit komt door winstnemingen bij diverse complexen van € 3,4 miljoen (waaronder Het Klooster: € 2,7 miljoen). Deze winstnemingen zijn voorgeschreven door de gewijzigde regels van de commissie BBV. Concreet betekent dit dat winst genomen moet worden volgens de percentage of completion methode en niet pas bij 50% gerealiseerde verkopen zoals in de Nota Grondbeleid staat. Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,1 miljoen.  Voor € 0,1 miljoen komt het resultaat door een verlaging van de voorziening voor complex Lekboulevard Hoog Zandveld als gevolg van een verbetering op dat complex (minder verlies).

Resultaatbestemming
Er wordt voorgesteld om € 10,2 miljoen te onttrekken aan de reserve Grondbedrijf. Dit is het saldo van het werkelijke resultaat (€ 3,6) minus het verwachte resultaat (€ 7,2) minus de wijziging van de reserve vanwege het raadsbesluit City (€ 5,8) minus de afdracht aan de algemene dienst vanwege de egalisatiesystematiek plan- en vat-kosten (€ 0,1 miljoen) minus te betalen vennootschapsbelasting 2018 (€ 0,5 miljoen), minus de correctie te betalen vennootschapsbelasting 2017 (€ 0,2 miljoen).

Na resultaatbestemming is de stand van de reserve Grondbedrijf per 1 januari 2019 € 24,5 miljoen positief. Binnen deze reserve Grondbedrijf is een bedrag van € 1,2 miljoen geoormerkt voor het project Binnenstad, en € 0,3 miljoen voor Juko-Hesseveld/Vredebestlaan.

Het positief resultaat op de grondexploitatie Klimop van € 0,3 miljoen wordt geoormerkt voor de in 2019 te openen grondexploitatie Juko-Hesseveld/Vredebestlaan. Dit omdat destijds bij de ontwikkeling van het Klimop-terrein een koppeling is gelegd qua woningbeleid en grondexploitatie met het nabij gelegen Juko-Hesseveld/Vredebestlaan is. Juko-Hesseveld en Vredebestlaan worden gekoppeld in 1 grondexploitatie vanwege de nabijheid van beide locaties en dezelfde periode waarin deze ontwikkeld worden.  

Begroot versus realisatie
Bij de najaarsnota 2018 was het begrote resultaat op het Grondbedrijf voor 2018 geraamd op € 7,4 miljoen. De afwijking ten opzichte van het werkelijke resultaat van € 3,6 miljoen wordt veroorzaakt door een lagere winstneming op Het Klooster (€ -4,3 miljoen) en een tweetal hoger dan geraamde winstnemingen (totaal € +0,8 miljoen) en het afboeken van de boekwaarde voor complex 28 Hildo Krop/Juko (€ -0,3 miljoen) die ten onrechte op de balans stond. Doordat het transport van twee kavels en de verkoop en transport van 1 grote kavel op Het Klooster pas in 2019 plaats gevonden heeft, is er sprake van een verschuiving van de winstneming van 2018 naar 2019. Dit zal bij de najaarsnota 2019 tot uiting komen in een wijziging van het begrote resultaat 2019.

De stand van de voorziening voor verlieslatende complexen is per 1-1-2019:

Het totaalbedrag van de voorziening is met € 5,8 miljoen toegenomen als gevolg van het raadsbesluit op 1-11-2018 voor de grex Binnenstad/City en met € 0,1 miljoen afgenomen ten opzichte van vorig jaar naar aanleiding van de actualisaties van de grondexploitatie Lekboulevard Hoog Zandveld als gevolg van een verbetering op dat complex (minder verlies). De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex.

De te verwachte resultaten worden per complex weergegeven in de onderstaande tabel, zowel het nominale resultaat als het contante resultaat.

Prognoses kosten en opbrengsten per complex 2019 en verder

Complex

kosten nominaal ( in € miljoen)

Opbrengsten nominaal (in € miljoen) 

Geraamd nominaal resultaat (in €  miljoen)

Geraamd contant resultaat (in €  miljoen)

A

B

C-B-A

D

Voorraad in exploitatie genomen gronden

3

Nagenoeg voltooide complexen

536,9

536,9

0

0

22

Het Klooster

114,2

152,5

38,3

32,7

23

Lekboulevard

12,8

8,3

-4,5

-4,5

26

Blokhoeve

59,1

56,5

-2,6

-2,8

31

Deventerschans

1,2

1,1

-0,2

-0,2

36

Parkhout/Rijnhuizen

1,3

1,3

0

0

37

Binnenstan (Herijkt)

38,6

33,1

-5,6

-6,7

41

Rijnhuizen Noord

7,9

8,7

0,8

0,2

Overlopende passiva

38

Mooi Rijnhuizen

6

6,1

0,2

0

777,9

804,4

26,5

18,7

Ten opzichte van de vorige versie is een tweetal correcties doorgevoerd. Complex 38 Mooi Rijnhuizen is een gebiedsexploitatie die ten onrechte op de balans stond bij de voorraden bouwgrond in exploitatie. Deze is op de balans gecorrigeerd naar overlopende passiva. Dit heeft geen effect op het jaarresultaat Grondbedrijf. In de grondexploitatie Rijnhuizen Noord was een interne bijdrage uit de Reserve ISV en de reserve Urgentieprogramma 1600 woningen opgenomen van in totaal 470.500 euro. Vastgesteld is dat dit volgens de boekhoudregels zo niet geboekt mag worden. Daarop is die opbrengst eruit gehaald en teruggeplaatst in de betreffende reserves waarmee het verwachte positief resultaat is verminderd met 470.500. Er blijft nog steeds een positief resultaat op de grondexploitatie over. Dit heeft geen effect op het jaarresultaat Grondbedrijf.

Conclusie
De economie draait nog goed. In 2019 wordt een groei verwacht van 2,2%. We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De totale boekwaarde van de grondexploitaties is het afgelopen jaar gestegen met € 4,0 miljoen, mede als gevolg van winstnemingen. De reserve Grondbedrijf is afgenomen met € 3,0 miljoen tot € 24,5 miljoen na resultaatbestemming.

De gemeente moet voorzichtig blijven met de ramingen van toekomstige grondopbrengsten. Als grondbedrijf blijven we de lopende grondexploitaties nauwlettend in de gaten houden door een goede analyse van de risico’s, een lage parameter voor opbrengstenstijgingen en goede ontwikkelstrategieën.